Większość państw europejskich systematycznie wprowadza prawne regulacje spółek typu REIT. Czy Polska zamierza dołączyć do grona krajów oferujących atrakcyjne formy inwestowania w rynek nieruchomości?

Pomimo finansowego kryzysu na rynku światowym, inwestowanie w nieruchomości nadal stanowi najpewniejszą formę alokacji kapitału. Jednakże nie wszystkich inwestorów stać na samodzielny zakup atrakcyjnych nieruchomości. Ponadto niezależne inwestowanie w nieruchomości może okazać się mało atrakcyjne, gdy operujemy skromnymi środkami finansowymi. Jednocześnie najatrakcyjniejsze nieruchomości, takie jak powierzchnie komercyjne, są właściwie poza zasięgiem indywidualnego inwestora. Większość inwestycji w nieruchomości ma charakter długoterminowy, co powoduje, iż tylko inwestorzy posiadający zdywersyfikowany portfel mogą pozwolić sobie na tego rodzaju zamrożenie kapitału. Alternatywą może być inwestycja w tzw. REIT, czyli Real Estate Investment Trust.

Zgodnie ze stworzoną przez OECD (Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju) definicją REIT jest to spółka, trust lub porozumienie umowne albo powiernicze uzyskujące większość dochodu z długoterminowych inwestycji w nieruchomości. Zatem podstawowa działalność REIT opiera się na zbiorowym inwestowaniu w rynek nieruchomości, dlatego też niemal cały wkład inwestorów przeznaczony jest właśnie na ten cel.  Zasadniczym źródłem zysków REIT jest, w zależności od jego rodzaju, wynajem nieruchomości lub wpływy z odsetek od kredytów hipotecznych. REIT mogą różnicować posiadane przez siebie nieruchomości, ale nierzadko specjalizują się w inwestowaniu w konkretne segmenty rynku, takie jak: powierzchnie biurowe, zakłady zdrowotne, placówki biotechnologiczne czy osiedla studenckie .

Źródła wysokiego zainteresowania inwestorów tego typu narzędziami należy szukać w szczególnych regulacjach podatkowych przewidzianych dla REIT. Atrakcyjne uregulowania podatkowe gwarantują, iż podmioty typu REIT właściwie nie podlegają podatkowi dochodowemu od osób prawnych, a podatek ów pobierany jest jedynie na poziomie inwestorów, co pozwala na uniknięcie podwójnego opodatkowania dochodu. Jednocześnie o atrakcyjności instrumentów typu REIT przesądza fakt, iż umożliwiają one krótkoterminowe inwestycje, albowiem ich jednostkami można operować podobnie jak akcjami.

REITy można podzielić na te, które: bezpośrednio inwestują w nieruchomości (Equity REIT), te inwestujące w dłużne instrumenty hipoteczne (Mortgage REIT) lub takie, które łączą obie formy działalności (Hybryd REIT). Stosunkowo najmniej, ponieważ ok. 10% wszystkich REITs, stanowią Motrgage REIT.

Cechą podnoszącą pewność inwestycji w REIT jest większa, niż w przypadku innych form inwestowania, przewidywalność. Rynek nieruchomości to alternatywa wobec mało ustabilizowanego, szczególnie w ostatnim okresie, rynku kapitałowego. Ponadto nie bez znaczenia jest fakt, iż opłacalność inwestycji w REIT, oceniamy przez pryzmat lokalnego rynku nieruchomości, a zatem bardziej stabilnego punktu odniesienia.

Pierwsze REITy powstały w Stanach Zjednoczonych już w latach sześćdziesiątych. W ostatnich latach prężnie zaczęły rozwijać się również w innych krajach – w Kanadzie prawne regulacje dotyczące REIT zostały wprowadzone w 1993 roku, a Japonia wprowadziła REIT w 2003 roku. Niestety większa część państw europejskich dość późno zajęła się prawną regulacją podmiotów typu REIT, tym samym pozbawiając europejski rynek nieruchomości dopływu środków finansowych dla tej branzy. W Europie REIT najwcześniej zostały wprowadzone w Holandii (1969), Belgii (1994), Włoszech (1995) i Francji (2003), niedawno również Wielka Brytania i Niemcy dołączyły do grona państw ofertujących inwestycje w REIT (2007). O ile nie dziwi szybkość przenoszenia nowych rozwiązań inwestycyjnych na grunt państw Europy zachodniej, to jednak zaskakujący jest fakt, iż prawna regulacja REIT istnieje również w mniej rozwiniętych krajach Unii Europejskiej np. w Bułgarii (2003). 

Pomimo różnic w prawnym uregulowaniu REIT w poszczególnych państwach europejskich, istnieje kilka cech wspólnych, które charakteryzują ten rodzaj podmiotów. Korzystanie przez REITy ze szczególnego uprzywilejowania podatkowego wymaga spełnienia kilku warunków. Po pierwsze zawsze przynajmniej 90% zysku REIT musi być wypłacane inwestorom w formie dywidendy. Ponieważ 90% zysku jest wypłacane inwestorom, REIT dysponuje najwyżej ok. 10% środków na inwestycje i dalszy rozwój. Co istotne te 10% zysku jest opodatkowane tak jak każdy inny dochód osoby prawnej - podatkiem korporacyjnym. Po drugie istnieją prawne ograniczenia w możliwości alokacji posiadanych przez REIT środków, ponieważ przynajmniej 75% aktywów, REIT winien inwestować w nieruchomości. Po trzecie przynajmniej 75% przychodów, REIT powinien uzyskiwać z wynajmu bądź wpływów z odsetek od kredytów hipotecznych.

Nierzadko krajowe regulacje wymagają by podmioty typu REIT były zorganizowane w szczególnej formie, np. niemiecka regulacja tamtejszych spółek typu REIT (Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mir borsennotierten Anteilen), która weszła w życie w kwietniu 2007 roku stanowi, iż niemieckie REITs muszą być zorganizowane w formie spółek akcyjnych. Nazwa „REIT”, w prawie niemieckim, zastrzeżona jest wyłącznie dla nieruchomościowych spółek inwestycyjnych. Ponadto niemiecka ustawa uznaje za niedozwolone posiadanie przez jednego inwestora więcej niż 10% akcji spółki oraz ogranicza możliwości inwestowania środków zgromadzonych, przez REIT w nieruchomości wybudowane po 1 stycznia 2007 roku. Z kolei w Wielkiej Brytanii podmiot by uzyskać status REIT musi zapłacić na początku swej działalności daninę w wysokości 2% wartości posiadanych przez niego nieruchomości. W wielu krajach REIT mogą być notowane na giełdach papierów wartościowych, ale również mogą unikać publicznego charaktery i tym samym wymykać się nadzorowi odpowiednich organów.

Eliminacja podwójnego opodatkowania lwiej części zysku niewątpliwie korzystnie przekłada się na dochody uczestników przedsięwzięcia i właśnie ten szczególny reżim skutecznie przyciąga inwestorów do instrumentów typu REIT. Jednocześnie przedmiotowy model inwestowania umożliwia mniejszym inwestorom alokacje środków w nieruchomości, których wartość przy zastosowaniu tradycyjnych mechanizmów uniemożliwiałaby im inwestycje.

Niestety REITy nadal nie są dostępne w Polsce. Alternatywą dla nich na gruncie polskim może być lokowanie środków finansowych w tradycyjne fundusze nieruchomości, które jednak jak do tej pory nie cieszyły się dużym powodzeniem. Zgodnie z polską ustawą o funduszach inwestycyjnych jedynie fundusze inwestycyjne zamknięte mogą bezpośrednio lokować swój kapitał we własność (współwłasność) nieruchomości gruntowych, budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości, jak również w nabywać prawo użytkowania wieczystego. Aby zapewnić bezpieczeństwo inwestycji, nieruchomości nabywane przez fundusze inwestycyjne zamknięte, muszą mieć uregulowany stan prawny i nie mogą być przedmiotem zabezpieczenia lub egzekucji. Jednakże należy podkreślić, iż fundusze inwestycyjne zamknięte zazwyczaj mają stosunkowo wysokie progi wejścia, a długoterminowość inwestycji sprawia, iż w porównaniu do innych narzędzi inwestowania są one mniej atrakcyjne.

Polski rynek nieruchomości ubogi jest w ofertę nowoczesnych produktów inwestycyjnych, a zatem nie powinien dziwić fakt, iż inwestycje czynione w tym segmencie, są mniej atrakcyjne niż w krajach europy zachodniej. Państwa, które wprowadziły prawna regulacje REIT odczuły już w pierwszych latach wzrost poziomu inwestycji w rynek nieruchomości. Zatem umożliwienie funkcjonowania REIT również w Polsce mogłoby realnie poprawić kondycje rynku nieruchomości, a tym samym stworzyć możliwość większego i dynamiczniejszego wzrostu ekonomicznego.