| |
|
|
| |
Environment Insurance a proces inwestycyjny w sektorze nieruchomości
2008-10-06 | Radosław T. Skowron | Gazeta Bankowa | artykuł
| Inwestycje w nieruchomości to dla inwestora i instytucji finansującej transakcję zbiór pewnych bardziej i mniej określonych ryzyk i zagrożeń. Tradycyjnie uczestnicy procesu inwestycyjnego (kupujący, sprzedający, developer, bank, fundusz nieruchomości czy ubezpieczyciel) stosują wiele sprawdzonych już mechanizmów minimalizacji ryzyka jak hipoteki, zastawy, weksle, kaucje czy cesje wierzytelności z polis ubezpieczeniowych. Wszystkie tego typu klasyczne instrumenty mają na celu przywrócenie równowagi finansowej w razie pojawienia się choćby takich zagrożeń jak upadłość inwestora, czy zakwestionowanie przez podmioty trzecie prawa własności do nieruchomości. Jednak ostatnie kilka lat to na całym świecie dynamiczny rozwój instytucji zwanej environment insurance – a dokładnie environmental liability insurance, czyli ubezpieczenia od odpowiedzialności za szkody środowiskowe.
Zapotrzebowanie na environment insurance w trakcie procesu inwestycyjnego mającego za przedmiot nieruchomość oraz w procesie zarządzania portfolio nieruchomości wynika z dwóch powodów:
• (nowe obowiązki w zakresie prawa publicznego) Po pierwsze od lat 80 XX wieku obserwuje się na całym świecie, a szczególnie w Stanach Zjednoczonych i państwach Unii Europejskiej, geometryczną wręcz inflację przepisów związanych z ochroną środowiska. Przedsiębiorcy i użytkownicy środowiska mają coraz więcej obowiązków związanych z ochroną zasobów przyrody oraz z koniecznością przywracania równowagi zachwianej interwencją człowieka w ekosystem. Najlepszym przykładem tego typu prawodawstwa przewidującego szczególną i daleko idącą odpowiedzialność przedsiębiorców za szkody środowiskowe jest Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2004/35/WE w sprawie zapobiegania i zaradzania szkodom wyrządzonym środowisku naturalnemu oraz polska ustawa z dnia 13 kwietnia 2007r. o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie. Uprawnione więc jest stwierdzenie, że mamy obecnie do czynienia z powstawaniem nowego reżimu prawnej odpowiedzialności społecznej za eksploatację środowiska. Odpowiedzialność ta przybiera szczególną postać dla przedsiębiorców, a zupełnie wyjątkową przy takiej ingerencji w środowisko jaka ma miejsce przy inwestycjach nieruchomościowych. Trend ten będzie tylko przybierał na sile gdyż problematyka ochrony środowiska w rzeczywistości dopiero toruje sobie drogę do centrum debaty politycznej, kulturowej, politycznej czy społecznej. A odbiciem tychże jest oczywiście nowy i ciągle ewoluujący reżim prawny, którego z kolei najlepszym przykładem jest choćby niekwestionowana już zasada trzech P - ‘Polluter Pays Principle’, czyli kto truje ten ma płacić.
• (nowe obowiązki w zakresie prawa prywatnego) Po drugie w konsekwencji od 20-30 lat zauważalny jest zdecydowany wzrost świadomości przedsiębiorców i użytkowników środowiska w zakresie prawa do nienaruszonego korzystania z walorów przyrodniczych i co za tym idzie wzrost świadomości prostej konstatacji, że podmioty które środowisku szkodą muszą za to ponosić odpowiedzialność. I tak jak widoczny jest wzrost świadomości konsumentów dóbr konsumpcyjnych co do przysługujących im praw w relacjach z producentami i sprzedawcami to tak samo wzrasta przeświadczenie, że naruszanie równowagi środowiskowej nie może uchodzić bezkarnie.
Rezultat tych dwóch zjawisk był łatwy do przewidzenia – inwestorzy potrafią liczyć i od pewnego momentu zaczęło im się po prostu opłacać by ubezpieczać się od ryzyka odpowiedzialności za szkody środowiskowe. Miast narazić się na obowiązek płacenia za przykładowo wpuszczenie do wód gruntowych w trakcie rozbiórki istniejących budynków toksycznego związku chemicznego lepiej po prostu rozpoczynając inwestycję wykupić environment insurance (nazywane także często jako pollution legal liability lub environment response liability).
Potrzebę te doskonale wyczuły, najpierw w Stanach Zjednoczonych a potem w zachodniej Europie, towarzystwa ubezpieczeniowe. Environment insurance to już teraz kilkadziesiąt różnych polis obejmujących bardzo różne ryzyka i w zasadzie wszystkie znane rodzaje szkód na środowisku – od zanieczyszczenia ziemi, wody, powietrza po negatywny wpływ na rośliny i zwierzęta. Rozróżnia się dwa podstawowe modele tego typu zabezpieczenia:
• third party claims – obejmujące wszelkie roszczenia i żądania naprawy wyrządzonej szkody zgłoszone czy to przez organy państwa czy jakąkolwiek osobę fizyczną lub prawną. Polisa taka zwykle pokrywa przede wszystkim koszty prowadzenia sporu sądowego o odszkodowanie;
• first party cleanup – umożliwiające inwestorowi skorzystanie z polisy wówczas, gdy okaże się, że kupiona przez niego nieruchomość ma defekty w postaci czy to zanieczyszczenia ziemi czy to skażenia wód gruntowych. Środki z polisy służą wówczas rekultywacji terenu i pozwalają na realizację projektu inwestycyjnego. Tego typu ubezpieczenie może też służyć usuwaniu szkód środowiskowych powstałych na nieruchomości już wskutek realizacji zamierzenia inwestycyjnego albo temu by to ubezpieczyciel wykładał fundusze, gdy okaże się, że istnieje potrzeba prowadzenia kosztownych badań, odwiertów, ekspertyz środowiskowych potrzebnych dla uzyskania na przykład pozwolenia na budowę czy zgody organów administracji na dalszą budowę czy eksploatację.
Environment insurance dotyczy zarówno tych szkód, które mają charakter nagły (jak wpuszczenie do rzeki trującej substancji i natychmiastowe wybicie setek gatunków zwierząt) jak i tych, które ujawniają się dopiero po latach (jak w najsłynniejszej tego typu sprawie kalifornijskiej spółki Pacific Gas and Electric Company stanowiącej fabułę głośnego filmu ‘Erin Brockovich’). Ubezpieczana jest odpowiedzialność zarówno za historyczne uwarunkowania, które mogą skutkować powstaniem szkody środowiskowej (na przykład długotrwała ekspozycja na radioaktywne elementy, sukcesywny wyciek z nieszczelnych instalacji czy skażenie ziemi) jak i za te, które wynikają z aktualnych działań inwestora (przykładowo pożar fabryki produkującej chemię dla rolnictwa skutkujący przedostaniem się do atmosfery wysoce szkodliwych związków czy w ogóle stosowanie nowoczesnych procesów technologicznych, których efektem mogą zmiany o trudnym obecnie do ustalenia charakterze). Rodzaje szkód pokrywane przez environment insurance są również zróżnicowane – sprawca może być zobowiązany choćby do pokrycia kosztów leczenia ludzi, rekultywacji gruntów, uzdatniania zbiornika wodnego, tymczasowego dostarczania wody pitnej czy nawet wyrównywania utraconych zarobków przez branżę turystyczną czy lokalnych rybaków. Wyobraźni wręcz nie starcza – tak szeroka może być odpowiedzialność na tym polu.
Environment insurance stanie się w XXI wieku dla każdego niemal inwestora centralnym zagadnieniem w procesie zarządzania ryzykiem – szczególnie w operacjach związanych w wykorzystywaniem nieruchomości. Wynika z kilku powodów:
• katalog szkód na środowisku jest bardzo dynamiczny i zmienia się wraz z rozwojem technologii – to co dziś wydaje się nieszkodliwe za kilka już lat może być przecież powszechnie uznane za wysoce niebezpieczne dla życia czy zdrowia;
• szkody środowiskowe są zwykle bardzo trudno wyliczalne w kategoriach finansowych;
• towarzystwa ubezpieczeniowe posiadają ubogą jak na razie bazę statystyczną w zakresie ochrony środowiska by móc właściwie kalkulować ryzyko, ustalać wysokość składek a przede wszystkim tworzyć warunki polis ubezpieczeniowych;
• w prawie ochrony środowiska dominować będzie odpowiedzialność na zasadzie ryzyka – niezależna od winy inwestora;
• w prawie ochrony środowiska wyczuwalna jest tendencja dla przerzucania ciężaru dowodu w sprawach szkód środowiskowych na domniemanego sprawcę szkody oraz tendencja coraz szerszego rozumienia szkody.
Jednak już dziś environment insurance to obecnie przede wszystkim instrument sprzyjający finansowaniu inwestycji. Dla banku wykładającego środki na dany projekt nieruchomościowy to dodatkowy instrument zabezpieczający przed ewentualnym fiaskiem inwestycji i niewypłacalnością kontrahenta. Szczególnie obecnie gdy odpowiedzialność przedsiębiorców za szkody na środowisku jest tak rozbudowana jak w powoływanej wyżej ustawie z dnia 13 kwietnia 2007r. o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie, environment insurance stanowić będzie dla każdej instytucji finansującej transakcję istotną gwarancję, że nawet w razie pojawiania się kłopotów i ziszczenia jakiegoś ryzyka środowiskowego jest ktoś kto takie ryzyko na siebie przejmie i pozwoli na niezakłóconą realizację przedsięwzięcia i zysków.
powrót
|
|
|
|
