Przygotowana przez resort infrastruktury nowelizacja Prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinna usprawnić proces inwestycyjny, a przede wszystkim - przyspieszyć procedury poprzedzające rozpoczęcie robót. W jej efekcie deweloperzy i inwestorzy indywidualni już nie będą musieli przechodzić przez długi i skomplikowany proces ubiegania się o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Do rozpoczęcia prac budowlanych wystarczyłoby tylko uzyskanie tzw. zgody urbanistycznej.

Gdyby tak się stało, byłby to przełom w polskim budownictwie. Zniknęłaby największa bariera w procesie inwestycyjnym. Co więcej - choć może jeszcze trudno w to inwestorom uwierzyć - do lamusa zapewne trafiłyby także pozwolenia na budowę i na użytkowanie.
Jak twierdzą autorzy zmian, nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie ma na celu całkowitego zerwania z poprzednią ustawą z 2003 roku. Nadal najważniejszym instrumentem polityki planistycznej gminy będzie plan zagospodarowania przestrzennego, w którym określa ona, jakie ma być przeznaczenie danego terenu oraz sposoby i warunki jego zabudowy. Tymczasem dziś jedynie 20 proc. gruntów w Polsce ma takie plany, a rozpoczęcie budowy na innym obszarze wymaga uzyskania zgody urzędników w postaci wspomnianej decyzji o warunkach zabudowy.

Projekt zmian rozszerza jednak rolę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Te posiada już 98 proc. gmin w Polsce. Studium określa obszar, dla którego będzie możliwe otrzymanie zgody urbanistycznej. I w praktyce będzie to jedyna zgoda urzędników, jaką będą musieli zdobyć inwestorzy. W związku z planowanymi zmianami wprowadzono trzy kategorie struktury przestrzennej gminy: obszary chronione przed zabudową, obszary kontynuacji zabudowy i obszary rozwoju zabudowy.

W przypadku terenu, który nie został objęty planem zagospodarowania, zgodę urbanistyczną będzie stanowić decyzja o zatwierdzeniu zgłoszenia urbanistycznego (w odniesieniu do małych domów mieszkalnych i małych budynków na obszarze kontynuacji zabudowy oraz małych domów na obszarze rozwoju zabudowy) lub decyzja o zatwierdzeniu urbanistycznego planu realizacyjnego (w odniesieniu do pozostałych inwestycji na obszarach kontynuacji i rozwoju zabudowy).

Istotną zmianą jest także propozycja wprowadzenia tzw. lokalnych parametrów urbanistycznych i miejscowych przepisów urbanistycznych.

Te pierwsze mają uchwalać gminy dla obszarów urbanizacji w celu określenia intensywności i wysokości zabudowy, sposobu przeznaczenia terenu, udziału procentowego powierzchni biologicznie czynnej (czyli takiej, która musi pozostać niezabudowana) i minimalnej liczby miejsc parkowania. Z kolei te drugie będą ustalać zasady sytuowania oraz wielkość budynków, ich standardy jakościowe i techniczne, a nawet kolorystykę.

Na podstawie lokalnych parametrów i przepisów urbanistycznych starosta udzieli zgody urbanizacyjnej, zatwierdzając zgłoszenie urbanistyczne lub plan realizacyjny. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie będzie więc w tej sytuacji konieczne.
Nie ulega wątpliwości, że ta decyzja jest w praktyce największą przeszkodą w procesie inwestycyjnym. Deweloperzy narzekają na urzędniczą uznaniowość i ciągnące się w nieskończoność procedury. Niepewność co do możliwości realizacji inwestycji w zaplanowanym terminie wielokrotnie przesądza o odstąpieniu od początkowych zamierzeń. Projekt nowej ustawy ma też ograniczyć samowolę urzędników przy wydawaniu zgody urbanistycznej. Jeżeli decyzja nie zostanie wydana w ciągu 30 dni, gmina zapłaci karę.

Należy mieć nadzieję, że projekt ułatwi życie zarówno dużemu deweloperowi, planującemu budowę centrum handlowego, jak i zwykłemu Kowalskiemu, który buduje niewielki domek na przedmieściach. Ten pierwszy złoży wniosek o wszczęcie postępowania w sprawie zatwierdzenia urbanistycznego planu realizacyjnego. Zabudowa będzie możliwa bez konieczności spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa, a ład przestrzenny ma być gwarantowany istnieniem lokalnych parametrów i przepisów miejscowych.

Na znaczne ułatwienia może liczyć inwestor zamierzający budować np. dom jednorodzinny. Będzie musiał jedynie zgłosić wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta) zamiar zmiany zagospodarowania terenu. Procedura uzyskania zgody urbanistycznej ma być w tym wypadku uproszczona, a organ wyda zgodę, jeżeli zostaną spełnione takie warunki, jak: uzbrojenie terenu, dostęp do drogi publicznej oraz zgodność inwestycji z przepisami prawa, w tym z przepisami miejscowymi lub lokalnymi parametrami.

Przedstawione zmiany idą w parze z reformą Prawa budowlanego. Przede wszystkim zniknąć ma obowiązek ubiegania się o pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie. Po uzyskaniu zgody urbanistycznej i przygotowaniu projektu inwestor będzie musiał jedynie wystąpić o zarejestrowanie inwestycji, a po 30 dniach od zgłoszenia może już przystąpić do prac.

Trudno dziś powiedzieć, czy projekt resortu infrastruktury sprosta wyzwaniom rozwijającego się bardzo szybko rynku. Można się obawiać, że wzrost znaczenia studium i stworzenie nowych instrumentów planistycznych nie przyspieszy uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Istnienie parametrów urbanistycznych może natomiast ułatwić realizację inwestycji na terenach zagospodarowanych w znacznym stopniu, dla których z uwagi na wysokie koszty rzadko sporządza się takie plany.

Słychać również głosy, że nowe przepisy są zbyt skomplikowane, co przełoży się na kłopoty z ich zastosowaniem w praktyce. Można mieć jednak nadzieję, że projekt, nawet jeśli trudno go nazwać przełomowym, w zauważalnym stopniu usprawni i przyspieszy proces inwestycyjny.