| |
|
|
| |
Nowy wymiar inwestycji w nieruchomości
2008-12-08 | Radosław T. Skowron | Gazeta Bankowa | artykuł
| Najbliższe lata przyniosą zasadnicze zmiany w podejściu przedsiębiorców do inwestycji w nieruchomości. Unia Europejska planuje wprowadzenie nowych przepisów, które mogą zrewolucjonizować projekty nieruchomościowe – od etapu ich kreacji, poprzez przygotowywanie, realizację i finalną sprzedaż. A cały ten zgiełk wynikać będzie z zainteresowania i troski polityków oraz urzędników Komisji Europejskiej zanieczyszczeniami gleby. Prace nad Dyrektywą ustanawiającą ramy dla ochrony gleby są już bardzo zaawansowane.
Każdy inwestor nabywając nieruchomość musi brać pod uwagę wszystkie potencjalne zagrożenia związane z kupowanym terenem. Pomijając oczywiste ryzyka biznesowe czy prawne musi też weryfikować czy dana nieruchomości nie jest przykładowo przewidziana w aktach prawa miejscowego na cele, które wykluczają dany projekt, czy nie jest ona położona na obszarze ochrony konserwatorskiej, czy nie leży w strefie nadzoru archeologicznego lub strefie ochrony środowiska Natura 2000 lub czy też posadowione już na niej budynki nie są wpisane do rejestru zabytków. Wszystkie takie okoliczności stanowią istotny czynnik warunkujący powodzenie inwestycji.
Jednym z faktorów analizowanych coraz częściej przez deweloperów, fundusze nieruchomości czy banki ziemi jest stan zanieczyszczenia kupowanego gruntu. Skażona gleba może bowiem rodzić bardzo kosztowny obowiązek rekultywacyjny (koszt rekultywacji metra sześciennego ziemi to średnio około 500 EUR w zależności od rodzaju zanieczyszczenia, jego położenia oraz standardu rekultywacji) lub w ogóle wykluczać uzyskanie pozwolenia na budowę ze względu na przykład na zewnętrzne źródło zanieczyszczenia wód gruntowych na nieruchomości stanowiące zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi. Kwestia skażenia gruntów coraz częściej bywa przedmiotem negocjacji w procesie kupowania nieruchomości (kupujący i sprzedający starają się uwolnić od kosztów rekultywacji) i coraz częściej jest regulowana rozbudowanymi umowami o rekultywację gruntu.
Świadomość coraz ściślejszych wzajemnych relacji między prawem nieruchomości a prawem ochrony środowiska jest wśród inwestorów coraz większa. Również polski ustawodawca coraz głębiej wkracza w strefę szkód środowiskowych na nieruchomościach czego przykładem jest ustawa z dnia 13 kwietnia 2007r. o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie będące rezultatem Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2004/35/WE w sprawie zapobiegania i zaradzania szkodom wyrządzonym środowisku naturalnemu. Jednak Unia Europejska postanowiła pójść zdecydowanie dalej i przygotowała już projekt Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady ustanawiającej ramy dla ochrony gleby. Dyrektywa ta tworzy nową filozofię w inwestowaniu w nieruchomości i nową jakość w wartościowaniu nieruchomości.
Gleba jest zasadniczo zasobem nieodnawialnym i jest bardzo dynamicznym systemem, który spełnia wiele społecznych, gospodarczych i kulturowych funkcji niezmiernie ważnych dla działalności człowieka i dla przetrwania ekosystemów. Z dostępnych informacji wynika, że w ciągu ostatnich dziesięcioleci nastąpił znaczny wzrost procesów degradacji gleby i istnieją dowody na to, że będzie on dynamicznie postępował. Gleba podlega wzrastającym naciskom, występującym lub nasilającym się pod wpływem działalności człowieka, takiej jak wzmożona aktywność deweloperska, działalność przemysłowa, nieodpowiednio prowadzone prace rolnicze i leśne, turystyka czy rozwój miast. Działania te wpływają destrukcyjnie na zdolność gleby do pełnienia jej wielorakich funkcji o podstawowym dla społeczeństwa znaczeniu. Powszechnie przyjmowanych jest osiem głównych zjawisk, stanowiących zagrożenie dla gleby na terenie UE. Zagrożeniami tymi są erozja, spadek zawartości materii organicznej, zanieczyszczenie, zasolenie, zagęszczenie, utrata różnorodności biologicznej gleby, uszczelnianie, osuwanie się ziemi i powodzie.
Konstatacja powyższej roli gleby i zagrożeń dla niej ze strony nowoczesnego biznesu stanowiła o stworzeniu nowych ram prawnych ochrony gruntów. Dla inwestorów najważniejsze będą trzy nowe systemowe i bezprecedensowe regulacje przewidziane przez Dyrektywę o ochronie gleby.
Po pierwsze - identyfikacja obszarów zagrożonych. Przewiduje się sporządzenie wykazu zanieczyszczonych miejsc na terenie całej Unii Europejskiej, ustanowienie mechanizmu finansowania działań zaradczych prowadzonych na takich terenach, w szczególności w „miejscach niczyich”, oraz utworzenie w każdym unijnym państwie krajowej strategii naprawy zidentyfikowanych zanieczyszczonych miejsc. Lista takich miejsc obejmować będzie nie tylko miejsca już skażone, ale też takie, które mogą zostać zanieczyszczone w niedalekiej przyszłości. Wykaz miejsc zanieczyszczonych będzie stale poszerzany i aktualizowany i będzie podawany do publicznej wiadomości. Dzięki liście miejsc zanieczyszczonych możliwe będzie jeszcze przed przystąpieniem do inwestycji wstępne zweryfikowanie poziomu skażenia danej nieruchomości.
Po drugie – sprawozdanie o stanie gleby. Ten obowiązek będzie prawdziwym krokiem milowym na styku prawa nieruchomości i prawa ochrony środowiska. Wprowadzony zostanie bowiem wymóg zobowiązujący sprzedającego lub potencjalnego nabywcę do przedstawienia sprawozdania o stanie gleby w transakcjach sprzedaży ziemi, w pierwszej kolejności tam gdzie prowadzone były lub są działania grożące zanieczyszczeniem gruntu. Sprawozdanie o stanie gleby będzie miało taki charakter jaki już teraz ma świadectwo energetycznej charakterystyki budynków obowiązkowe w obrocie budynkami. Sprawozdanie o stanie gleby wydawane będzie przez uprawniony organ lub odpowiedniego rzeczoznawcę. Planowany dokument będzie musiał zawierać co najmniej następujące informacje:
a) historię danego miejsca, na podstawie dostępnych urzędowych dokumentów;
b) analizę chemiczną, określającą poziomy stężenia w glebie tych substancji niebezpiecznych, które są związane z działaniami tam prowadzonymi, potencjalnie zanieczyszczającymi glebę;
c) poziomy stężenia substancji niebezpiecznych, co do których istnieje podejrzenie, że mogą stać się przyczyną poważnego zagrożenia dla środowiska lub zdrowia ludzi.
Dopiero przepisy krajowe wydane w oparciu o Dyrektywę o ochronie gleby będą musiały doprecyzować procedurę przygotowywania takiego sprawozdania o stanie gleby, a przede wszystkim będą ustalać kto poniesie finansowy ciężar takiej operacji. Już teraz jednak widać, że takie sprawozdanie o stanie gleby będzie dla każdego inwestora cennym kompendium o wartości nabywanej nieruchomości a bez wątpienia będzie stanowić dodatkowy koszt przy transakcjach nieruchomościowych.
Po trzecie – środki zapobiegawcze. Dyrektywa przewiduje wprowadzenie dla użytkowników gleby wymogu podjęcia określonych środków zapobiegawczych jeśli zamierzone przez nich użytkowanie gruntów może spowodować znaczące zakłócenie funkcji gleby. Ten obowiązek to administracyjny tryb naprawiania szkód na środowisku. Już dziś podobne regulacje przewiduje wskazana wyżej ustawa z dnia 13 kwietnia 2007r. o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie, ale Dyrektywa o ochronie gleby obowiązek usuwania szkód precyzuje przewidując, że naprawa skażonej gleby to naprawa polegająca na działaniach dotyczących gleby, a mających na celu usunięcie, kontrolowanie, ograniczenie substancji zanieczyszczających, tak, aby zanieczyszczone miejsce, mając na uwadze jego obecne lub przyszłe przeznaczenie, nie stanowiło zagrożenia dla środowiska lub zdrowia ludzi. Tak więc możliwość aplikowania przez organy administracji obligatoryjnych środków zaradczych będzie miała dla każdego inwestora kapitalne znaczenie przy analizowaniu ryzyk związanych w planowaną inwestycją.
Jak więc widać wszystkich przedsiębiorców i profesjonalistów obecnych na rynku nieruchomości czekają nowe obowiązki związane z bezpieczeństwem transakcji. Obowiązki te wynikać będą z połączenia europejskich i światowych standardów w zakresie ochrony środowiska oraz krajowych przepisów, kompetencji organów administracji i kształtującej się praktyki w zakresie środowiskowej analizy kupowanych nieruchomości. Kości zostały rzucone – wartościowanie nieruchomości poprzez środowiskowe walory gleby jest już koniecznością.
powrót
|
|
|
|
