Każdy z nas zna ten ból, kiedy dopiero co kupiona rzecz, pachnąca jeszcze nowością, okazuje się mieć usterki. Niestety, problem ten dotyczy także mieszkań i jest tym bardziej dolegliwy, że zwykle wiąże się z komplikacjami w zaspokajaniu podstawowych potrzeb, a do tego dotyczy najbardziej wartościowego składnika naszego majątku. Dlatego nikogo nie trzeba przekonywać o szczególnej wadze regulacji prawnej, przyznającej ochronę właścicielowi lokalu, którego jakość odbiega od jego uzasadnionych oczekiwań.

Niestety, chociaż ustawodawca uczynił wiele, by wzmocnić pozycję konsumenta niezadowolonego z jakości usługi dostarczonej przez profesjonalistę, w relacjach z deweloperem nie tylko pozostawił go samemu sobie, ale, co więcej, naprzeciwko postawił niejasne przepisy, przez które nie jest łatwo przejść nawet Sądowi Najwyższemu. Ten bowiem w uchwale z dnia 23 września 2004r., sygn. akt III CZP 48/04 (OSNC 2005/9/153), próbował udzielić odpowiedzi na pytanie nurtujące nie tylko prawników, ale przede wszystkim osoby zarządzające wspólnotami mieszkaniowymi, o to, kto ma prawo domagać się od dewelopera usunięcia wad wybudowanego przez niego budynku. Niestety, uchwała ta nie tylko nie usunęła dotychczasowych wątpliwości, ale dodatkowo budzi szereg kontrowersji.  

Jak wiadomo, w wyniku wyodrębnienia w budynku własności lokali powstaje wspólnota mieszkaniowa, obejmująca ogół właścicieli lokali, wchodzących w skład tego budynku, i reprezentująca ich na zewnątrz w sprawach związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Innej możliwości nie ma – to znaczy ilekroć nabywamy mieszkanie, stanowiące odrębną nieruchomość, przystępujemy do wspólnoty mieszkaniowej, będącej jednostką organizacyjną zawiadującą nieruchomością wspólną, w skład której wchodzi to mieszkanie. Członkowie wspólnoty mogą zadecydować o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną w ramach wspólnoty, ale nie mogą zlikwidować samej wspólnoty. W konsekwencji sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej mogą załatwiać wyłącznie za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej i jej zarządu i w żadnym wypadku nie są uprawnieni do samodzielnej aktywności w tej mierze. Nie mogą na przykład samodzielnie zawrzeć umowy o wykonanie remontu dachu, nawet jeśli wspólnota nie robi nic, by nie lała im się na głowę woda.

W świetle powyższego wydawać by się mogło oczywiste, że również w sprawach zgłaszania deweloperowi wad nieruchomości wspólnej oraz nadzorowania ich usunięcia wyłącznie kompetentna jest wspólnota mieszkaniowa, pozostawiając właścicielom mieszkań inicjatywę jedynie w odniesieniu do wad poszczególnych lokali. Pogląd ten znajduje zresztą oparcie w art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.j.: Dz.U. Nr 80, poz. 903 z późn.zm.), który w opinii większości przedstawicieli doktryny i judykatury przyznaje wspólnocie mieszkaniowej zdolność prawną oraz zdolność sądową, czyniąc z niej ułomną osobę prawną. Odmienne stanowisko prezentuje jednak Sąd Najwyższy, który w powołanej wyżej uchwale stwierdził, że „wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego”.

Zdaniem Sądu, roszczenie odszkodowawcze związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, tak samo, zresztą, jak roszczenie z tytułu rękojmi, ma genezę w umowie zawartej z każdym z właścicieli mieszkań z osobna na okoliczność sprzedaży tych mieszkań i już to determinuje jego „partykularny” charakter. Co prawda, dochodzenie uprawnień tego rodzaju ingeruje w nieruchomość wspólną, co skłaniałoby do ich zaliczenia w poczet czynności zarządu, zwłaszcza gdy w grę wchodzi usunięcie wady, niemniej, w opinii Sądu, ochrona interesów członków wspólnoty wymaga przyznania im właśnie – a nie wspólnocie, która na skutek nieporadności zarządu lub konfliktu w gronie współwłaścicieli, może prezentować postawę bierną – legitymacji w tych sprawach. Dodatkowym argumentem jest to, że świadczenie pieniężne, do którego z reguły sprowadza się odszkodowanie, a i rękojmia może przyjąć takąż postać, jest podzielne i może być dochodzone przez każdego z członków wspólnoty z osobna, w części odpowiadającej posiadanym udziałom w nieruchomości wspólnej. Z kolei naprawy rzeczy, jako świadczenia niepodzielnego, może domagać się w całości każdy współwłaściciel, niejako reprezentując pozostałych.

Jak powiadają: każdy kij ma dwa końce. Może się bowiem zdarzyć, że skonfliktowanie się z deweloperem wywołuje spór w gronie wspólnoty, zwłaszcza jeśli deweloper sam jest członkiem wspólnoty, co zdarza się nie tak rzadko, szczególnie w pierwszych latach istnienia wspólnoty, pokrywających się nomen omen z terminami reklamacyjnymi. Taki spór, czego już Sąd Najwyższy nie wziął pod uwagę w cytowanej uchwale, prowadzi do utraty przez poszczególnych właścicieli legitymacji do samodzielnego domagania się usunięcia wad. Również w przypadku dochodzenia roszczeń pieniężnych spór, czy nawet bierność części członków wspólnoty, spowodowana chociażby ich nieobecnością (tak częstą przecież we wspólnotach, w których mieszkania zostały kupione pod wynajem lub jako lokata kapitału) może uniemożliwić pełną rekompensatę ujawnionych wad i kosztów ich usunięcia, uszczuplając ją o wartość przypadającą na udziały tych spośród współwłaścicieli, którzy nie zgłosili roszczeń odszkodowawczych.

W cytowanej uchwale, dążąc do pogodzenia w ramach wspólnoty interesów indywidualnych i grupowych, Sąd Najwyższy wypowiedział się za dopuszczalnością przelewu omawianych tu roszczeń na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, co w konsekwencji miałoby przyznawać jej legitymację do egzekwowania tych roszczeń w postępowaniu reklamacyjnym i sądowym. Wydaje się jednak, że poszczególni właściciele lokali nie mogą dokonać cesji niepodzielnego przecież roszczenia o usunięcie wady. Z kolei ich współdziałanie może okazać się niemożliwe z przyczyn wskazanych powyżej. Brak współdziałania nie utrudniałby, co prawda, cesji wierzytelności o pokrycie kosztów usunięcia wady w części przypadającej na udziały „aktywnych” członków wspólnoty, ale, po pierwsze, rozwiązanie to zakładałoby, że część kosztów, przypadających na „nieaktywne” udziały, nie zostanie odzyskana, a po drugie, domaganie się zwrotu kosztów zamiast usunięcia wady nie zawsze stanowi realną alternatywę dla wspólnoty, która z przyczyn finansowych lub technicznych może nie być w stanie samodzielnie przeprowadzić remontu.

W cytowanej uchwale Sąd Najwyższy marginalizuje zresztą rolę roszczenia o usunięcie wady nieruchomości wspólnej, twierdząc, że takie żądanie można zgłaszać wyłącznie na gruncie odpowiedzialności odszkodowawczej, domagając się restytucji naturalnej. Odmawia natomiast prawa żądania tegoż w ramach rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, uważając, że deweloper nie jest wytwórcą rzeczy, a tylko od wytwórcy można domagać się naprawienia rzeczy. Pogląd ten jednak ignoruje fakt, że chociaż deweloper jest inwestorem zlecającym wybudowanie budynku osobie trzeciej, to jednak wobec swoich klientów odpowiada za wykonanie lokali. Wszak w umowach deweloperskich zobowiązuje się nie tylko sprzedać, ale w pierwszej kolejności wybudować oferowane lokale. Nie ma zaś znaczenia, czy robi to osobiście, czy z pomocą osób trzecich, tak jak nie ma znaczenia, czy u szewca buty szyje mistrz czy czeladnicy. W obu przypadkach klient powinien mieć prawo domagać się naprawy w ramach rękojmi.