W dniu 26 czerwca 2009 roku Sejm przyjął  nowelizację ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej „u.k.w.h.). Wprowadza ona prawdziwą rewolucję w zakresie funkcjonowania instytucji hipoteki.

Zmianą o charakterze systemowym jest likwidacja podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną. Hipoteka ukształtowana zostanie jako instytucja jednolita, zabezpieczająca wierzytelność pieniężną, istniejącą lub przyszłą; zabezpieczenie obejmować będzie także mieszczące się w sumie hipotecznej  koszty postępowania i odsetki, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki. W istocie więc hipoteka wprowadzona nowelizacją ukształtowana zostanie na wzór obecnej hipoteki kaucyjnej. Likwidacja tzw. hipoteki zwykłej powoduje konieczność uchylenia obecnego art.71 u.k.w.h. i zniesienia domniemania istnienia wierzytelności zabezpieczonej taką hipoteką. Dzięki tej zasadzie w aktualnym stanie prawnym wierzyciel hipoteczny, w przypadku hipoteki zwykłej,  może uczestniczyć w podziale sumy uzyskanej z egzekucji prowadzonej przeciw właścicielowi nieruchomości bez konieczności przedstawiania tytułu wykonawczego. Po wejściu w życie nowelizacji, nie będzie to już możliwe.

W związku z tym, że nowa instytucja hipoteki zabezpieczać ma wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej, suma hipoteczna może być wyższa niż faktycznie istniejąca wierzytelność zabezpieczona hipoteką. W przypadku takiego „nadzabezpieczenia”, właściciel obciążonej nieruchomości będzie mieć w stosunku do wierzyciela hipotecznego  roszczenie o zmniejszenie sumy hipoteki. Roszczenie to znajdzie zresztą zastosowanie także w sytuacji częściowej spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Istotną zmianą jest  odejście od obecnej zasady „jedna hipoteka-jedna wierzytelność”. Nowelizacja przewiduje możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności przysługujących tej samej osobie, przy czym muszą być to wierzytelności zindywidualizowane i tylko takie, co do których zgodę wyraził właściciel obciążonej nieruchomości.

Dopuszczalne będzie także zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym wierzycielom, pod warunkiem, iż wierzytelności te służą sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Konsekwencją tej zmiany jest powstanie swoistego konsorcjum wierzycieli hipotecznych uprawnionych z jednej i tej samej hipoteki. Wierzyciele ci powołują  administratora hipoteki, który zawiera z właścicielem umowę o ustanowienie hipoteki, a następnie  wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego w imieniu własnym, ale na rachunek i na rzecz wierzycieli.  Administratorem hipoteki może zostać któryś z wierzycieli lub osoba trzecia. Instytucja ta zapewne wykorzystywana będzie głównie przy współfinansowaniu inwestycji przez różne banki, chociaż przepisy tego wprost nie statuują. Teoretycznie więc- konsorcjum wierzycieli może składać się także z innych podmiotów, a nawet osób fizycznych.

Nowelizacja rezygnuje z obecnej zasady „przesuwania się” hipotek i wprowadza instytucję „wolnego miejsca hipotecznego”. W aktualnym stanie prawnym wykreślenie hipoteki powoduje, iż automatycznie pierwszeństwo uzyskuje hipoteka następna w kolejności, zaś każda następna przesuwa się o jedno miejsce do przodu- jak w klasycznej „kolejce”.

Obecnie właściciel nieruchomości obciążonej będzie mógł rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym- tj. ustanowić na nim nową hipotekę lub „awansować” na pierwsze miejsce którąś z dalszych hipotek , np. uzgadniając z wierzycielem korzystniejsze warunki spłaty zadłużenia. Dysponowanie opróżnionym miejscem hipotecznym ma służyć uelastycznieniu  instytucji hipoteki. Ten sam cel przyświecał autorom nowelizacji przy wprowadzeniu możliwości zastąpienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką inną wierzytelnością tego samego wierzyciela. O ile zmiana ta nie powoduje zwiększenia sumy hipoteki, nie będzie wymagana zgody wierzycieli, których wierzytelności zabezpieczone są hipotekami „równorzędnymi” lub z niższym pierwszeństwem zaspokojenia. Dzięki temu rozwiązaniu możliwe będzie wielokrotne wykorzystanie raz ustanowionej hipoteki, co pozwoli na uniknięcie kosztów związanych z każdorazowym ustanawianiem zabezpieczenia.

Wskazać należy także na nowość, która w założeniu poprawić ma sytuację nabywców lokali mieszkalnych. W przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali w nieruchomości obciążonej hipoteką na zabezpieczenie kredytu zaciągniętego przez inwestora na realizację inwestycji, wydzielone nieruchomości lokalowe obciążone są hipoteką łączną.  Suma hipoteczna jest w takich przypadkach przeważnie bardzo wysoka i znacznie przekracza wartość poszczególnych wydzielanych lokali mieszkalnych. Zgodnie z projektowanymi zmianami nabywcom wydzielanych lokali, przysługiwać będzie roszczenie o podział hipoteki łącznej- proporcjonalnie do wartości wydzielonych nieruchomości lokalowych. W razie takiego podziału, odpowiedzialność nabywcy lokalu będzie ograniczona jedynie do wysokości wydzielonej hipoteki obciążającej lokal.

Kolejną zmianą systemową jest wprowadzenie „hipoteki właściciela”. W aktualnym stanie prawnym w razie konsolidacji prawa własności i ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest hipoteka, ta ostatnia wygasa. Według projektowanych zmian, hipoteka będzie trwać nadal, zaś właściciel będzie mógł przenieść zabezpieczoną wierzytelność wraz z hipoteką na inną osobę- utrzymując dotychczasowy „stopień pierwszeństwa” hipoteki.

Opisywane powyżej kwestie nie wyczerpują wszystkich wprowadzonych nowelizacją zmian, które co do zasady należy ocenić pozytywnie- niewątpliwie wychodzą one naprzeciw wyzwaniom współczesnego obrotu gospodarczego i starają się zaktualizować dotychczasowe przepisy- czasami nieco archaiczne. Rzecz jasna, jak nowe instytucje będą funkcjonować w praktyce – trudno w tej chwili przewidzieć. Z pewnością jednak spowodują one powstanie nowych problemów i zagadnień prawnych, z którymi będą sobie musieli w przyszłości radzić zarówno prawnicy, jak i sądy.