Zainteresowanie inwestycjami w sektor energetyki wiatrowej wciąż wzrasta, pomimo faktu, iż są to inwestycje, które wymagają zaangażowania dużego nakładu czasu i środków. Zanim przystąpimy do realizacji inwestycji, należy zastanowić się nad jej lokalizacja, a to z kolei wiąże się z koniecznością uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością. Poniżej przedstawię wady i zalety poszczególnych form prawnych korzystania z nieruchomości pod budowę farmy wiatrowej.

Własność

Własność daje właścicielowi niemal nieograniczoną możliwość korzystania z nieruchomości. Zgodnie z kodeksową definicją w granicach określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, a w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą (art. 140 Kodeksu Cywilnego). Zatem bycie właścicielem nieruchomości pozwala na dysponowaniu nią, pobieraniu z niej pożytków oraz rozporządzaniu nią. Oczywiście jest to najpełniejsza i najbezpieczniejsza forma prawna korzystania z nieruchomości przeznaczonej na budowę farmy wiatrowej. Jednakże nie zawsze jest ona dostępna dla inwestorów, ponieważ wymaga zamrożenia dużego kapitału już na samym początku realizacji planowanej inwestycji. Warto jednak pamiętać o możliwości jakie stwarzają przedwstępne umowy sprzedaży nieruchomości. Pozwalają one bowiem na takie ustrukturyzowanie transakcji, gdzie inwestor ma wyłożyć cenę nieruchomości dopiero wtedy, kiedy jest już pewne, że otrzyma pozwolenie na budowę farmy wiatrowej w zaplanowanej przez siebie postaci. Wszystko zależy tu od precyzyjnego sformułowania umowy.

Z uwagi jednak na kapitał jaki jest potrzebny do nabycia w najpełniejszej formule prawa do nieruchomości, można zastanowić się również nad innymi prawnie dopuszczalnymi formami korzystania z nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste

Prawo użytkowania wieczystego, przez wzgląd na dalece zbliżone uprawnienia użytkownika wieczystego do uprawnień właściciela nieruchomości, jest uznawane za formę pośrednią pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Podstawową cechą odróżniającą ją od własności jest jego czasowy charakter. Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być grunty należące do Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, jednakże w granicach określonych przez odpowiednie akty prawne, zasady współżycia społecznego oraz zasady określone w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać (prawem użytkowania wieczystego, a nie gruntem). Oznacza to między innymi, iż podobnie jak właściciel nieruchomości może przenieść prawo własności nieruchomości, tak użytkownik wieczysty może przenieść prawo użytkowania wieczystego na inną osobę. Z punktu widzenia przedsiębiorstw wytwarzających energię z odnawialnych źródeł istotnym może być fakt, iż użytkowanie wieczyste może zostać obciążone np. hipoteką. A zatem istnieje możliwość ustanowienia zabezpieczenia na rzecz podmiotu kredytującego inwestycję pod budowę elektrowni wiatrowej hipoteką na użytkowanym wieczyście gruncie. Jednocześnie należy pamiętać, iż najczęściej teren przeznaczony pod budowę elektrowni wiatrowej nie jest w całości wykorzystywany na prowadzenie tego rodzaju działalności. Użytkowanie wieczyste nie ogranicza możliwości oddania „niewykorzystanego” gruntu w najem czy też dzierżawę.

Użytkowanie wieczyste zazwyczaj jest ustanawiane na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat, jednakże w wyjątkowych przypadkach, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na tak długi czas, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, jednak nie mniej niż czterdzieści lat. Długi okres trwania umowy o użytkowanie wieczyste stanowi o prawnej stabilności ustanowienia tego rodzaju prawa. Ponadto polskie prawo przewiduje możliwość przedłużenia okresu użytkowania wieczystego, a odmowa przedłużenia umowy o użytkowanie wieczyste jest dopuszczalna jedynie ze względu na ważny interes społeczny. Co prawda polski Kodeks Cywilny przewiduje możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, ale może to nastąpić jedynie w przypadku, gdy wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik wieczysty nie wzniósł określonych w umowie budynków lub urządzeń.

W przypadku gruntu, który ma zostać przeznaczony pod budowę elektrowni wiatrowej istotne jest by w umowie użytkowania wieczystego określić termin rozpoczęcia i zakończenia robót związanych z jej postawieniem, rodzaj budynków i urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie, warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego, jak również wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Użytkowanie

Zgodnie z polskimi przepisami prawa rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków. Powyższa definicja determinuje podstawowe cechy tego ograniczonego prawa rzeczowego, ponieważ aby mówić o użytkowaniu, obok używania rzeczy należy pobierać z niej pożytki. Przez pożytki należy rozumieć wszelkie korzyści w postaci przychodu (dochodu), uzyskiwane z pewnego przedmiotu prawa lub z pewnego prawa podmiotowego w granicach normalnej, prawidłowej gospodarki, bez natychmiastowego zniszczenia lub utraty źródła tego przychodu. Kodeks cywilny wyróżnia pożytki naturalne, którymi są płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy, a także pożytki cywilne, które stanowią dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego (np. najmu, dzierżawy). O ile w przypadku prowadzenia na oddanej w użytkowanie nieruchomości farmy wiatrowej trudno jest sobie wyobrazić pobieranie pożytków naturalnych, to już całkiem realne jest pobieranie pożytków cywilnych z nieruchomości. Można bowiem oddać część nieruchomości, na której stoi elektrownia wiatrowa w dzierżawę lub najem, choćby okolicznym rolnikom.

Istotnym jest fakt, iż użytkowanie jest prawem niezbywalnym, co oznacza między innymi, że gaśnie na skutek zrzeczenia się przez uprawnionego, lub gdy ustanowione zostało na rzecz osoby prawnej – z chwila jej likwidacji (w przypadku osób fizycznych – z chwilą jej śmierci). Ponadto użytkownik nie posiada uprawnienia do dysponowania swoim prawem, co nie oznacza jednak, iż musi on osobiście wykonywać prawo użytkowania.

Warto podkreślić, iż użytkowanie w swej konstrukcji zbliżone jest do dzierżawy, która również uprawnia do używania cudzej rzeczy i pobierania z niej pożytków. Jednakże należy pamiętać, iż ograniczone prawa rzeczowe (m.in. właśnie. użytkowanie) na podstawie art. 251 Kodeksu Cywilnego korzystają z ochrony przysługującej prawu własności. Oznacza to, iż użytkowanie jest skuteczne erga omnes (wobec wszystkich) i podlega bezwzględnej ochronie wobec każdego, kto naruszyłby takie prawo. Takie daleko idące środki ochronne nie przysługują dzierżawcy czy najemcy nieruchomości.

Użytkowanie może wygasnąć na skutek niewykonywania go przez okres dziesięciu lat. Po wygaśnięciu użytkowania użytkownik obowiązany jest zwrócić właścicielowi rzecz w takim stanie, w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania.

Najem

Umowa najmu może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Jeżeli umowa najmu zostanie zawarta między przedsiębiorstwami i to na czas dłuższy niż trzydzieści lat, wtedy poczytuję się ją jako zawarta na czas nieoznaczony. Wynajmujący oddaje najemcy rzecz do używania natomiast najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz (może być uiszczany w formie pieniężnej, ale również w świadczeniach innego rodzaju). Zakładając, iż grunt ma być wykorzystywany w celu realizacji na nim elektrowni wiatrowej, trudno sobie wyobrazić sytuacje, kiedy umowa miałaby zostać zawarta na czas krótszy niż rok, zatem zgodnie z przepisami prawa cywilnego umowa taka musi zostać zawarta w formie pisemnej.

Wynajmowana nieruchomość może zostać oddana w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub też oddana w najem, jeżeli umowa tego nie zabrania. Jednym z podstawowych obowiązków wynajmującego jest uiszczanie czynszu w ustalonych przez strony terminach. Z punktu widzenia prowadzenia na nieruchomości oddanej w najem działalności polegającej na wytwarzaniu energii z odnawialnych źródeł istotny jest fakt, iż w przypadku, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresu płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Z uwagi na powyższe, w przypadku zawarcia umowy najmu należy pamiętać o terminowym regulowaniu zobowiązań wobec wynajmującego.

Zważywszy uwagę na fakt, iż wynajmujący posiada uprawnienie do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, w przypadku, gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy albo też gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, należy zwrócić uwagę na precyzyjne skonstruowanie samej umowy najmu.

Reasumując, najem przez wzgląd na fakt, iż nie wymaga zaangażowania wysokiego kapitału może okazać się korzystną formą korzystania z nieruchomości pod elektrownie wiatrową. Jednakże należy pamiętać również o niebezpieczeństwach związanych z zawarciem umowy najmu, w szczególności o możliwości wypowiedzenia umowy najmu bez terminów wypowiedzenia. Ponadto w przypadku najmu ustanowienie zabezpieczeń na rzecz podmiotu finansującego inwestycje jest dalece ograniczone. Wszystkie powyższe wady, z pewnością stanowią o mniejszej atrakcyjności tej formy korzystania z nieruchomości (choć akurat najem i dzierżawa to najczęściej występujące w praktyce sposoby lokowania farm wiatrowych w Polsce).

Kapitalnym ryzykiem dotyczącym najmu (i tym samym dzierżawy) jest jej nietrwały charakter. Problemem o szczególnej wadze jest zbycie w okresie najmu nieruchomości przez właściciela lub (szczególnie na terenach rolniczych) śmierć właściciela. Najemca staje wówczas przed wielką trudnością jaką jest konieczność ułożenia stosunków z nabywcą nieruchomości lub spadkobiercami. O ile istnieją sposoby pozwalające na rozszerzenie skuteczności węzłów obligacyjnych jakimi są najem i dzierżawa (poprzez choćby zawieranie umów z datą pewną bądź uwidacznianie roszczeń wynikających z takich umów w księgach wieczystych) to nigdy nie dają one inwestorowi pewności co do uniknięcia ryzyk o fundamentalnym charakterze związanych z dalszą możliwością korzystania z nieruchomości.

Dzierżawa

Dzierżawa tym różni się od najmu, iż dzierżawca oprócz używania rzeczy jest uprawniony również do pobierania pożytków z rzeczy. Zatem elementem konstytutywnym dzierżawy jest możliwość pobierania pożytków z dzierżawionej rzeczy. W praktyce, często zdarza się, iż strony oznaczają umowę jako dzierżawę, gdy w rzeczywistości nie pobierając pożytków z rzeczy dany stosunek nią nie jest. O ile w przypadku najmu dozwolone było oddanie przedmiotu najmu osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub też oddanie go w podnajem (chyba, że zastrzeżono inaczej w umowie), to w przypadku dzierżawy takie zachowanie jest dopuszczalne jedynie na wyraźną zgodę wydzierżawiającego. Gdyby dzierżawca poddzierżawił nieruchomości bez zgody wydzierżawiającego, ten ostatni mógłby wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Tak jest wspomniałem powyżej, należy pamiętać, iż gdy nie pobieramy pożytków (w przypadku nieruchomości pod elektrownie wiatrową możemy mówić raczej o pożytkach cywilnych) z rzeczy nie możemy mówić o jej dzierżawie. Zatem w przypadku zawierania umowy dzierżawy, należy zwrócić uwagę na konieczność umieszczenia w niej zgody wydzierżawiającego na oddanie przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub też oddania go w podnajem.

Podobnie jak umowa najmu, dzierżawa może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Umowa dzierżawy zawarta na czas dłuższy od lat trzydziestu jest uznawana za zawartą na czas nieokreślony.

Wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia w przypadku, gdy dzierżawca spóźnia się z zapłatą czynszu. Jednakże w takim przypadku, wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Ponadto, gdy umowa dzierżawy została zawarta na czas nieokreślony, może zostać wypowiedziana w każdym czasie z zachowaniem terminów określonych w umowie. Jeżeli terminy wypowiedzenia nie zostały określone w umowie, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inna zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Warto zaznaczyć, iż dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

Podsumowanie

Na koniec, należy zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt, związany z budową na danej nieruchomości elektrowni wiatrowej. Wybudowanie budynków i innych urządzeń na gruncie stanowiącym naszą własność, lub której jesteśmy użytkownikiem wieczystym nie jest obciążone ryzykiem, albowiem wszelkie takie obiekty będą stanowić naszą własność. Natomiast w przypadku wybudowania tego typu obiektów na nieruchomościach użytkowanych, najmowanych czy też dzierżawionych, należy liczyć się z faktem, że obiekty te stanowić będą własność tego kto jest właścicielem nieruchomości. Dlatego też istotne jest zamieszczenie w umowie użytkowania, najmu czy też dzierżawy zapisów traktujących o wzajemnych rozliczeniach pomiędzy stronami umowy w przypadku wybudowania na danej nieruchomości obiektów związanych z elektrownią wiatrową.

Wszystkie przedstawione powyżej formy korzystania z nieruchomości mają swoje wady i zalety. O ile własność, czy ustanowienie użytkowania wieczystego najczęściej wiążą się z koniecznością zaangażowania dużego kapitału na samym początku realizacji inwestycji, to w rezultacie właśnie one stanowią najpewniejszą, co oznacza najmniej ryzykowną formę korzystania z nieruchomości. Inne formy korzystania z nieruchomości (użytkowanie, najem, dzierżawa) są już mniej pewne i ich nawiązanie powinno być poprzedzone wnikliwym przygotowaniem umów pod względem prawnym.