Lepiej dobrowolnie, czy przymusowo?
Kilka uwag nad nowymi, starymi pomysłami regulacji umowy deweloperskiej

Zawarcie umowy z deweloperem odbywa się zwykle według prostego schematu. Deweloper dysponuje formularzem umowy, nabywca akceptuje zawarte w nim warunki. Dobrze, że deweloper wypracował wzorzec, bo dzięki temu procedura zawierania umowy przebiega sprawniej i jest po prostu tańsza (dla obu stron). Przedsiębiorca może racjonalizować prowadzoną działalność i kalkulować ryzyko. Powtarzalność poszczególnych postanowień sprawia, że skutki ich stają się dla stron w większym stopniu przewidywalne, ujednolica się ich rozumienie, a to z kolei sprzyja pewności obrotu. Zagrożenia związane z taką formułą są jednak poważne. Wynikają oczywiście z faktu, że deweloper w relacji z nabywcą (a jest nim zwykle konsument) posiada pozycję silniejszą. W konsekwencji może mu narzucić wzorzec zawierający postanowienia krzywdzące. Nadużyciom takim sprzyja na pewno niemalejący popyt na rynku mieszkaniowym. Wprawdzie analiza prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów rejestru klauzul niedozwolonych pozwala zauważyć poprawę, bo coraz rzadziej pojawiają się tam postanowienia z tego zakresu, niemniej wciąż gross umów klauzule abuzywne zawiera.

W odpowiedzi na niezadowolenie klientów deweloperzy zrzeszeni w Polskim Związku Firm Deweloperskich stworzyli Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej. Ma on swoiście samoograniczać samowolę w kształtowaniu umów z konsumentami. Nie bez znaczenia dla tej inicjatywy była zapewne obawa, że owo niezadowolenie przełoży się w końcu na restrykcyjną regulację prawną
i wciąż odgrzewana inicjatywa ustawodawcza w tym zakresie potraktuje ich bardziej surowo.

Wokół tego typu planów znów robi się głośno. Pomysł wydaje się być ciągle ten sam. Wpłaty nabywcy na rzecz dewelopera, na poczet realizacji inwestycji, będą następowały wyłącznie na rachunek powierniczy. Mógłby być to albo rachunek zamknięty, wówczas wypłata zdeponowanych środków następowałaby jednorazowo – dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, względnie nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym; albo otwarty – wypłaty dokonywane byłyby w transzach, jeszcze w czasie trwania przedsięwzięcia budowlanego, ale w terminach ściśle ustalonych w znanym z góry harmonogramie i pod warunkiem wykonania danego etapu przedsięwzięcia. Ewentualnie dopuszczalny byłby także inny (bez pośrednictwa rachunku powierniczego) sposób finansowania inwestycji, pod warunkiem jednak zabezpieczenia zwrotu kwot uiszczonych już przez nabywcę na rzecz dewelopera przy pomocy umowy ubezpieczenia. W doniesieniach o kształcie przyszłej regulacji podkreśla się także wagę tzw. prospektu informacyjnego. Deweloper miałby obowiązek udostępnić go nabywcy, a zawierałby szereg szczegółowych informacji dotyczących planowanej inwestycji, ułatwiających podjęcie przemyślanej decyzji oraz właściwą ocenę ryzyka.

Konkretny projekt owiany jest tajemnicą. Trwają konsultacje. Co do jego zawartości można tylko snuć przypuszczenia. Stąd ocena regulacji, na tym etapie, byłaby zdecydowanie przedwczesna. Na pewno można jednak postawić pytanie, towarzyszące nota bene większości dyskusji nad kształtem różnego rodzaju regulacji konsumenckich, czy taka ingerencja ustawodawcy jest w ogóle potrzebna. Z jednej strony jest konsument - strona ewidentnie słabsza ekonomicznie.
Z drugiej, już dziś funkcjonują mechanizmy pozwalające karać nieuczciwych deweloperów. Podstawową sankcją jest nieważność owych krzywdzących konsumenta postanowień, o ile zostały mu one narzucone. Umowa pozostaje ważna – deweloper ma obowiązek się z niej wywiązać, a jednocześnie konsumenta nie obciążają klauzule umowne, które rażąco naruszają jego interesy. Równolegle regulacje ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów dotyczące praktyk naruszających ich zbiorowe interesy pozwalają nałożyć na przedsiębiorcę kary pieniężne w wysokości do 10 % przychodu osiągniętego w poprzednim roku rozliczeniowym.

Można stanowczo stwierdzić, że umowa deweloperska w obecnym kształcie, tak zwykło się określać umowę, o której mowa w art. 9 ustawy o własności lokali, nie zabezpiecza interesów nabywców w sposób zadowalający. Regulacja ta jest przede wszystkim regulacją rzadko stosowaną, żeby nie powiedzieć niemal martwą. Zwykle w obrocie zawierane są po prostu umowy przedwstępne, nierzadko w zwykłej formie pisemnej (to jest nie w formie aktu notarialnego). Deweloperzy nie mają bowiem obowiązku zawierania z konsumentami umów określonego typu. Jednocześnie ich oddolne inicjatywy, jak wspomniany wyżej Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej, dalekie są ciągle od ideału.

Powracająca jak bumerang propozycja ma stworzyć, jak się zdaje, coś na kształt kompleksowej regulacji przedmiotowej materii, tego szczególnego skądinąd wycinka relacji przedsiębiorca – konsument. Na pewno powszechność umów zawieranych z deweloperami na rynku mieszkaniowym i ich oczywista specyfika nie poddadzą się obecnie innego typu regulacji. Jeszcze długo bowiem nie doczekamy się spójnych i jednolitych rozwiązań z zakresu umów konsumenckich. Są i tacy, co uważają, że stworzenie takiej kompleksowej konstrukcji nie jest
w ogóle możliwe. Jednocześnie może jednak warto, zamiast nowych przepisów, dopracować już istniejące mechanizmy. Odpowiedź na tak postawione pytania ma siłą rzeczy w dużej mierze polityczny charakter. Merytoryczna ocena może przyjść dopiero, gdy znany będzie już konkretny kształt propozycji.