| |
|
|
| |
Title insurance - ochrona inwestycji
2008-08-11 | Radosław T. Skowron | Gazeta Bankowa
| Title Insurance – nowoczesne podejście do inwestycji na rynku nieruchomości
Kupno nieruchomości to dla każdego inwestora duże ryzyko. Transakcja może się okazać żyłą złota, ale też łatwo może doprowadzić do bankructwa. Wszystko dlatego, że nabywanie nieruchomości nierozerwalnie związane jest z ryzykiem. Niektóre z ryzyk znane są już w momencie finalizowania zakupu, a niektóre pojawiają się na dalszym etapie realizacji inwestycji. Sposobem na wyeliminowanie zagrożeń jest ubezpieczenie transakcji czyli tzw. Title Insurance.
Każdy rozważny inwestor, developer czy fundusz nieruchomości przed nabyciem nieruchomości dokładnie ją sprawdza. W tym celu przygotowywane są raporty z badania stanu prawnego nieruchomości – tzw. Due Diligence. W wyniku takiej żmudnej weryfikacji wykrywane są ewentualne defekty planowanej inwestycji. A to przykładowo można się obawiać pojawienia się w przyszłości roszczeń dawnych właścicieli albo okazuje się, że podczas prywatyzacji przedsiębiorstwa w skład którego wchodzi dana nieruchomość pojawiły się jakieś nieprawidłowości, które potencjalnie mogą skutkować podważeniem tytułu prawnego obecnego właściciela. Bywa i tak, że właściciel nieruchomości ciągle nie jest ujawniony w księdze wieczystej albo istnieje potencjalna jedynie możliwość stwierdzenia nieważności decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla danej nieruchomości. Czasem w trakcie badania stanu prawnego okazuje się, że w aktach księgi wieczystej brakuje jakiegoś dokumentu (na przykład pełnomocnictwa) co również mogłoby skutkować kwestionowaniem uprawnień obecnego właściciela. Bardzo realnym zagrożeniem bywa także często możliwość rozwiązania użytkowania wieczystego lub wykryte wady przetargu publicznego w ramach którego nabyto daną nieruchomość. Inny przykład z życia wzięty - inwestor zamierza nabyć centrum handlowe, ale okazało się, że istnieje jednak nikła, wręcz hipotetyczna, możliwość podważenia prawa korzystania z parkingu na działce przylegającej do tegoż centrum.
Podobnych ryzyk mogą być setki. Wykryć, opisać i ocenić ma je właśnie raport Due Diligence. Pojawienie się jakiegokolwiek ryzyka stanowi zawsze dla banku czy instytucji finansującej projekt olbrzymi problem. Jeśli ktoś ma wyłożyć nawet 5 milionów EURO na zakup gruntu to chce mieć gwarancję bezpieczeństwa inwestycji. Obecnie banki dla minimalizowania ryzyka stosują już dziesiątki zabezpieczeń, od tradycyjnych (weksle, hipoteki, kaucje, zastawy na udziałach, poddanie się egzekucji) bo bardziej wyszukane (umowy podporządkowania czy zastawy na wierzytelnościach o wypłatę z rachunków bankowych). Jednak i te zabezpieczenia mogą dla banku nie wystarczyć. I wówczas rozwiązaniem okazuje się właśnie ubezpieczenie Title Insurance. Dla banku to gwarancja, że nawet w razie pojawiania się kłopotów i ziszczenia jakiegoś ryzyka jest ktoś kto takie ryzyko na siebie przejmie, a dla inwestora to możliwość realizacji inwestycji i przychodów. Wszyscy zyskują.
Title Insurance to po prostu gwarancja, że w razie ziszczenia się jakiegoś ryzyka (np. pojawienia się dawnych właścicieli czy ich spadkobierców) ubezpieczyciel po pierwsze przejmie na siebie obronę przed roszczeniami osób trzecich i wyłoży kwoty potrzebne na ochronę prawną, a po drugie w razie fiaska projektu inwestycyjnego pokryje powstałą szkodę. Ochrona może dotyczyć zarówno ryzyk już określonych i stwierdzonych raportem z badania środowiska prawnego nieruchomości jak też tych nieznanych (przykładowo niekorzystna zmiana przepisów prawa, popełnienie przestępstwa przez urzędnika wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę albo przez uczestnika transakcji). Title Insurance może obejmować tylko ryzyka prawne, ale może też odnosić się do ryzyk pozaprawnych związanych z planowaną inwestycją (np. wykrycie w trakcie przygotowania terenu zanieczyszczenia ziemi czy wód gruntowych albo znalezisk archeologicznych). Ryzyka transakcyjne na rynku nieruchomości to także ryzyka finansowe, jak na przykład to, że druga strona popadnie w tarapaty i ogłosi bankructwo – i taki scenariusz może być zabezpieczony poprzez Title Insurance.
Ciekawym urozmaiceniem klasycznego Title Insurance jest opcja splinter policy. Wykupujący ją developer może przenieść polisę dalej na nabywców mieszkań w ramach realizowanego przez siebie projektu. Na zachodzie takie rozwiązanie stanowi o dużo większej atrakcyjności ofert developerskich.
Ubezpieczenie transakcji na rynku nieruchomości może też mieć postać odwróconego Title Insurance. Wówczas to sprzedawca nieruchomości wykupuje taką polisę. Po co? Otóż w profesjonalnym obrocie regułą jest, że sprzedający składa kupującemu szereg oświadczeń i gwarancji dotyczących sytuacji prawnej i faktycznej nieruchomości (tak zwane reps and warranties). Dla przykładu, że na danej nieruchomości możliwa jest realizacja zamierzenia inwestycyjnego kupującego, że budynki zostały wzniesione zgodnie z przepisami prawa budowlanego, że brak jest jakichkolwiek prawnych lub faktycznych ograniczeń w uzyskaniu pozwolenia na rozbiórkę budynków zlokalizowanych na nieruchomości, że granice nieruchomości nie są sporne, że nieruchomość nie jest skażona, że nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej czy, że nie toczy się żadne postępowanie administracyjne lub sądowe, w wyniku których mógłby zostać zakwestionowany tytuły prawny do nieruchomości itd. Z oczywistych przyczyn często właściciel nieruchomości nie jest w stanie złożyć tego typu zapewnień – bo albo nie ma takiej wiedzy, albo ma i nie chce się nią podzielić. I wówczas po to by jednak nieruchomość była atrakcyjnym towarem na rynku dla potencjalnych nabywców sprzedający posługuje się polisą Title Insurance. Na jej podstawie to ubezpieczyciel przejmuje na siebie wszystkie ryzyka związane z udzielonymi kupującemu gwarancjami dotyczącymi sytuacji prawnej i faktycznej danej nieruchomości. W ten sposób sprzedający może sprzedać swoją nieruchomość po satysfakcjonującej go cenie, a kupujący uzyskuje gwarancje co do swoich zamiarów na kupowanej nieruchomości. Zdarza się też, że sprzedający nieruchomość jest w stanie złożyć reps and warranties, ale chce w przyszłości mieć wolne ręce i nie angażować się już w problemy związane ze sprzedawaną nieruchomością – i wtedy właśnie na potrzeby tak zwanego clean break nabywa polisę Title Insurance mając świadomość, że jakiekolwiek roszczenia w przyszłości nie będą już kierowane pod jego adresem. Kupuje po prostu święty spokój. Bywa i tak, że właściciel nieruchomości przed zaoferowaniem jej na rynku wykupuje polisę Title Insurance, którą potem, zwykle nie później niż w okresie 5 lat, można przenieść na nabywcę tejże nieruchomości. To tak zwana opcja assignment. Jej walorem jest to, że nowy właściciel w przypadku dalszej sprzedaży nieruchomości będzie mógł nadal korzystać z dobrodziejstwa ubezpieczenia.
Instytucja Title Insurance jest niezwykle popularna na rozwiniętych rynkach jak Stany Zjednoczone, Wielka Brytania, ale też w takich krajach jak Chiny czy Meksyk. Niemalże każda transakcja obarczona tylko potencjalnym ryzykiem jest tam zabezpieczana przez tego typu mechanizmy. Wynika to po prostu z faktu, że Title Insurance stanowi dla banków i instytucji finansujących gwarancję eliminacji lub minimalizacji ryzyka inwestycyjnego. Dla przykładu obecna również na polskim rynku firma First Title ubezpieczała w roku 2006 transakcję na rynku nieruchomości komercyjnych na kwotę ponad 5 miliardów dolarów obejmującą ponad 160 tysięcy mieszkań na terenie Niemiec. Tymczasem w Polsce temat jest ciągle świeży i nowy. Na naszym rynku działa zaledwie kilka firm oferujące tego typu usługi. Biorąc jednak pod uwagę powodzenie tego produktu na innych rynkach oraz tradycyjne i historyczne ryzyka związane z nabywaniem nieruchomości w Polsce – Title Insurance musi stać się w naszym kraju klasycznym instrumentem przy realizacji inwestycji na rynku nieruchomości.
powrót
|
|
|
|
